Novinky
Informace o našich novinkách naleznete níže...
Seznam novinek
ČNB zpřísnila od dubna 2022 limity pro poskytování hypoték
ČNB zpřísnila od dubna 2022 limity pro poskytování hypoték
Praha - Česká národní banka dnes zpřísnila s platností od dubna 2022 limity pro poskytování hypoték. Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) snížila na 80 procent z předchozích 90 procent. Zároveň obnovila další příjmové limity pro poskytování hypoték. ČNB o tom dnes informovala na tiskové konferenci poté, co bankovní rada projednala aktualizaci zprávy o finanční stabilitě. Banka zároveň upozornila na to, že lidé do 36 let budou mít mírnější limity pro poskytnutí úvěru, který slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Limit ukazatele DTI, tedy celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu, bude od dubna 8,5. Pro mladé do 36 let pak bude 9,5. Limit ukazatele DSTI, tedy poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem, bude 45 procent. U mladých do 36 let to bude 50 procent. Centrální banka ukazatel DSTI i ukazatel DTI přestala loni v červnu aplikovat.
Všechny limity jsou nastaveny v souladu s novelou zákona o ČNB, která od srpna 2021 dává centrální bance pravomoc stanovovat závazné hranice těchto tří ukazatelů," uvedla banka. Limity tak již nejsou jen doporučením, ale závazným ukazatelem.
Opatření přitom podle centrální banky zohledňují plošné uvolňování úvěrových standardů bankami a zvyšující se nadhodnocení cen bytů v ČR. Ty byly podle odhadu ČNB ve druhém čtvrtletí nadhodnoceny téměř o 25 procent, a u investičních bytů dokonce o více než 30 procent. V obou případech je to o pět procentních bodů více než před půl rokem. Ceny bydlení se letos zvýšily ve všech evropských zemích, nárůst v ČR však patřil k nejvyšším v ročním i tříletém horizontu.
Odhadnout další vývoj cen nemovitostí se podle guvernéra ČNB Jiřího Rusnoka přesně nedá. "Není to tak, že tato bublina splaskne nějakou krizí, ani že rychle zmizí," podotkl. Odhad snížení dynamiky růstu cen nemovitostí ke dvěma procentům se odvíjí od tempa vývoje příjmů, úrokových sazeb a částečně vlivem nových opatření, upozornil ředitel sekce finanční stability ČNB Jan Frait. "Není normální, aby dlouhodobě rostly ceny nemovitostí výrazně rychleji než příjmy (domácností). To nemůže trvat věčně. Jsme na hraně tohoto vývoje," doplnil Rusnok.
Rusnok dnes také uvedl, že stanovení limitů omezí jen malou část hypotečních úvěrů, a to těch s potenciálně nejrizikovějšími parametry. Potenciálně by se to podle něj mělo dotknout zhruba maximálně desetiny hypoték, které by byly hypoteticky poskytnuty bez existence limitů. Guvernér zároveň vyzval banky, aby začaly limity aplikovat co nejdříve a nevyužily odklad opatření na duben k překotnému poskytování úvěrů.
"Bankovní sektor jako celek se v průběhu letošního roku při poskytování hypotečních úvěrů vrátil ke značně uvolněným standardům. Takto uvolněné standardy jsme naposledy pozorovali v roce 2018, než byly poprvé zavedeny limity příjmových ukazatelů," upozornil Rusnok. Dodal, že cílem opatření je bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru.
Rusnok se neobává, že by se mladí lidé snažili hromadně získat do dubna za původních podmínek. "Určité riziko tu je, ale banky se chovají rozumně. Neměl by to být zásadní problém. Nedokážu si představit, že by se tam objevila nějaká obrovská suma produkce hypoték," podotkl. Připomněl, že ztráty bank ze znehodnocení úvěrů i aktiv se vrátily na velmi nízkou úroveň. Podíl úvěrů se selháním se začal snižovat, dodal.
Poskytovatelé hypoték zároveň podle ČNB budou moci na specifické případy aplikovat v běžném kalendářním čtvrtletí výjimku, která by neměla překročit pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytli v předcházejícím kalendářním čtvrtletí. "Nová zákonná úprava připouští, že pět procent všech nově poskytnutých hypoték nemusí doporučované limity ukazatelů DTI a DSTI splňovat, pokud je poskytovatel hypotéky přesvědčen, že žadatel daný úvěr v budoucnu bez problémů splatí," uvedla ČNB.
Experti: Zpřísnění poskytování hypoték není překvapivé, banky to již dodržují
Dnešní rozhodnutí ČNB zpřísnit podmínky pro poskytování hypoték není velkým překvapením, jelikož se o něm spekulovalo již delší dobu, shodli se experti oslovení ČTK. Většina bank tyto podmínky podle nich již nyní dodržuje. ČNB s platností od dubna 2022 zpřísnila limity pro poskytování hypoték.
Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) ČNB snížila na 80 procent z předchozích 90 procent. Zároveň obnovila další příjmové limity pro poskytování hypoték. Lidé do 36 let však budou mít mírnější limity pro poskytnutí úvěru, který slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
"Důvody zpřísňování makroobezřetnostní politiky nesouvisí se snahou ČNB korigovat trh bydlení, ale zabránit tomu, aby bankovní sektor poskytoval více rizikové úvěry, které by mohly v budoucnu snížit jeho odolnost a stabilitu," řekl ČTK analytik České bankovní asociace Jakub Seidler.
Dnešní zpřísnění podmínek ČNB dopadne prakticky jen na starší ročníky, tedy na lidi starší 36 let a ty, kteří si nekupují nemovitost na vlastní bydlení, uvedl analytik společnosti Patron Daniel Horňák. Pro prvobydlení klientů pod 36 let jsou podle něj podmínky nastavené lépe než ty zrušené v polovině minulého roku. ČNB tak dala výrazně najevo, že nepodporuje nákupy investičních bytů a chce podpořit mladé v pořízení vlastního bydlení, dodal.
ČNB vydala stanovisko...
ČNB vydala stanovisko, jaké náklady mohou banky účtovat za předčasné splacení spotřebitelského úvěru
Podle výkladu ČNB mohou banky klientům účtovat pouze ty náklady, které přímo souvisejí s předčasným splacením spotřebitelského úvěru na bydlení, a jejichž výše je zároveň odůvodněná. Dle ČNB se jedná zejména o administrativní náklady.
ČNB reaguje na nejasnou formulaci v zákoně o spotřebitelském úvěru, která vyvolávala opakující se dotazy veřejnosti i poskytovatelů spotřebitelských úvěrů na bydlení, co v této souvislosti pojem „účelně vynaložené náklady" znamená.
Podle stanoviska ČNB lze za „účelně vynaložené náklady" považovat tzv. věcně nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná. Jedná se tedy zejména o administrativní náklady poskytovatele. Nelze vyloučit ani případné další náklady, a to za podmínky, že v dané konkrétní situaci v udávané výši prokazatelně vzniknou, že by bez předčasného splacení konkrétního úvěru vůbec nevznikly a že jsou vynaloženy účelně.
Naopak příkladem nákladů, jejichž náhrada není přípustná, protože nemá oporu v zákoně, je provize vyplacená poskytovatelem zprostředkovateli za zprostředkování spotřebitelského úvěru na bydlení. Provize je v tomto případě nákladem vynaloženým již v minulosti cíleně k tomu, aby právní vztah vznikl, nikoliv novým nákladem souvisejícím s aktem předčasného splacení úvěru.
Nákladem vzniklým v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru na bydlení není ani snížení úrokových výnosů poskytovatele po předčasném splacení spotřebitelského úvěru na bydlení, ani jeho úrokové náklady z dluhů. V prvním případě se nejedná o náklad, nýbrž o ušlý zisk. Ve druhém případě nejde o náklad vzniklý v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru na bydlení, nýbrž o náklady na dluhy poskytovatele, například z přijatých úvěrů, vkladů nebo emitovaných dluhových cenných papírů.
Markéta Fišerová
ředitelka odboru komunikace a mluvčí ČNB
M.
Horské apartmány v Orlickém Záhoří
Architektonické studie půdorysů si můžete prohlédnout zde : https://www.thermowooddomy.cz/galerie/kunstatsky-mlyn-rekreace-v-orlickych-horach
Předpokládaný vývoj trhu s nemovitostmi
Jak se bude v roce 2020 vyvíjet trh s nemovitostmi? A vyplatí se víc úvěr ze stavebka, nebo hypotéka?
Kde máme očekávat další růst cen nemovitostí a kde by mohlo dojít k poklesu? Praha je prý kategorie sama pro sebe a nižších cen se nedočkáme ani za několik let.
O neustálém zdražování nemovitostí se mluví už několik let. Jaké se předpokládají prognózy na rok 2020? V některých oblastech může dojít i k poklesu cen nemovitostí, jinde jej nemůžeme očekávat ani za několik let.
V preferencích vlastního bydlení jsme nadprůměrní
Podle údajů z projektu Evropa v datech bydlí v České republice 78,5 % obyvatel ve vlastním bytě či domě. To je v Evropské unii poměrně nadprůměrné procento.
Autor: Evropa v datech
Kde bydlí lidé spíše v nájmu a kde ve vlastním?
V zemích Evropské unie totiž ve vlastním bydlení žije v průměru necelých 70 % obyvatel. Souvisí to ale i s náklady na vlastní bydlení, které si každý nemůže dovolit.
Například v České republice vydají lidé na vlastní bydlení v průměru 25,4 % ze mzdy či platu. To je však výrazně více než obyvatelé většiny. Více platí už jen Finové (28,8 %), Dánové (28,7 %), Britové (26,7 %), Francouzi (26,2 %) a Švédi (26,1 %).
Bydlení navíc stále zdražuje.
Konstantní zdražování od roku 2014
Nemovitosti v České republice zdražují dlouhodobě. Pokud se však podíváme na průměrné tempo růstu cen nemovitostí, tak od roku 2010 došlo ke zdražení o 31,8 %.
Tímto tempem růstu cen se řadíme k nejdražším státům v Evropě. Větší nárůst cen zaznamenali už jen Irové, a to o 33,3 % od roku 2010. Na třetím místě se umístilo Maďarsko s 30,9 % od roku 2010.
Tempo růstu cen nemovitostí navíc zrychluje od roku 2014. Za posledních 5 let české nemovitosti podražily dokonce o 37,5 %.
Mzdy rostou také, ale málo
Rostly samozřejmě i průměrné mzdy, ale nikoli takovým tempem, aby tempo růstu cen nemovitostí pokryly, či dokonce překonaly.
Průměrná mzda vzrostla od roku 2014 o průměrně 28 %. Za prvé tedy lidé musí rozdíl dorovnat jinak než ze svého platu či mzdy a za druhé se ne každému poštěstilo, že by jeho příjem o 28 % za posledních 5 let skutečně vzrostl.
Naproti tomu ale zdražuje drtivá většina nemovitostí. Cenami nemovitostí se pomalu, ale jistě přibližujeme cenám v zemích západní Evropy. Z analýzy odborníků z Expobank CZ vyplynulo, že pokud by i nadále panovalo tempo růstu jako v letech 2013 a 2017, pak bychom v roce 2042 dosáhli cen, jaké má Rakousko. A v roce 2044 pak cen, jaké panují v Německu. Již v roce 2029 by mohly ceny českých nemovitostí dosáhnout průměrné ceny bydlení v Česku stejných částek jako ve Francii, kde naopak docházelo ke stagnaci.
Praha jako případ sám pro sebe
Nejvýraznější je zdražování nemovitosti hlavně ve velkých městech. V některých se ceny nemovitostí i zdvojnásobily.
Specialitou je Praha, která se vyvíjí zcela odlišně od zbytku České republiky a nemovitosti tu často zdražují ještě mnohem rychlejším tempem.
Postupem času i zavedením regulací se tak bydlení zejména pro střední třídu stává stále hůře dostupné.
Kde může dojít k poklesu cen?
V roce 2020 se podle prognóz Českomoravské stavební spořitelny žádný výrazný pokles cen nemovitostí očekávat nedá. Nedojde ani k celoplošnému poklesu cen.
Vždy bude záležet na dané oblasti. V Praze už například nižší ceny nemůžeme očekávat ani za několik let. Jde o lukrativní oblast a žádný faktor nedává majitelům nemovitostí ani developerům důvod, aby ceny snížili.
Jiné to bude v malých a středních městech či na vesnicích a v odlehlejších oblastech. Tam může dojít i k poklesu cen.
Regulace od října 2018
K regulaci hypotečního trhu přispěla v roce 2018 Česká národní banky, která vydala dvě doporučení. Ta samozřejmě pro banky nejsou závazná a mohou a nemusí se jimi řídit. Banky se ale chovají zodpovědně a tím, co řekne Česká národní banka, se řídí.
Ta tehdy doporučila od 1. října 2018 sledovat dva ukazatele:
- DTI – debt-to-income. Tedy celková výše úvěrů vzhledem k vašemu čistému ročnímu příjmu. Výše DTI podle ČNB nesmí přesáhnout číslo 9. Nemůžete tedy dostat úvěr, který by přesáhl devítinásobek vašeho ročního příjmu.
- DSTI – debt-service-to-income. Tedy podíl všech splátek úvěrů na vašem měsíčním příjmu. Ta by neměla překročit 45 %.
Kromě toho už dříve došlo ze strany ČNB k doporučení na neposkytování 100% hypoték. Ty už dnes prakticky poskytovány nejsou. Úvěry ve výši 80–90 % nyní banky poskytovat mohou, ale jen v omezeném procentu, a to do 15 % podílu všech zajištěných nemovitostí.
Kdo tedy chce hypotéku, musí počítat s tím, že si musí našetřit minimálně 20 % z ceny nemovitosti.
O hypotéky i úvěry ze stavebka je menší zájem
Dražší nemovitosti a nutnost našetřit si vlastní základ na hypotéku má pak jediný důsledek. Lidé přestali o hypotéky jevit takový zájem.
Banky reagují zlevňováním. V říjnu 2019 činila průměrná sazba hypoték podle ukazatele Fincentrum Hypoindex 2,36 %. To představuje propad o 0,11 % ze zářijové úrovně. Levnější byly hypotéky už jen v lednu 2018.
Banky si navíc často sahají i do svého zisku, aby klienta získaly. Z chování Čechů je ale patrné, že se bojí. Například splasknutí hypoteční bubliny a toho, že nebudou mít na splácení. Řada z nich ale nemá našetřený potřebný procentuální základ a na hypotéku prostě nedosáhnou.
Trh stavebního spoření zaznamenal ještě větší propad
U trhu s hypotečními úvěry se dá za letošní rok hovořit o propadu přibližně 20 %. V případě úvěrů ze stavebního spoření ale došlo k téměř 30% poklesu. Důvodem je jednak regulace, ale i kvůli vývoji úrokových sazeb hypoték.
Za poklesem je také určitá forma předzásobení ze strany klientů, kteří v očekávání regulací požádali o úvěr ještě v roce 2018 za starých podmínek, ačkoli potřebovali úvěr až v letošním roce. O to znatelnější je pak propad viditelný od začátku roku 2019.
Hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření?
V roce 2020 se očekává mírné zpomalení ekonomiky a také stagnace, či dokonce pokles úrokových sazeb. Očekává se, že Česká národní banka, která určuje krátkodobou hodnotu peněz, by mohla snížit úrokovou sazbu o 0,25 procentního bodu.
To, jestli se vyplatí bydlení financovat spíše hypotečním úvěrem, nebo úvěrem ze stavebního spoření, pak závisí na tom, jak se budou vyvíjet úrokové sazby.
V době nízkých úrokových sazeb lidé preferují hypoteční úvěry, protože těm stavební spořitelny nemohou konkurovat. Pokud ale úrokové sazby porostou, bude možná výhodnější sáhnout po úvěru ze stavebního spoření.